Fundo imobiliário é cíclico
Fundo imobiliário é cíclico | Artigo exclusivo por Juliana Zogbi* para o Grana News.
O mercado imobiliário é cíclico. As incorporadoras analisam os projetos a serem desenvolvidos a longo prazo. Entre o processo de aquisição de um terreno em boa localização, desenvolvimento do projeto, aprovação, lançamento do produto e a construção, são cerca de 5 anos.
Para os mais conservadores, investir em imóveis na planta, ou em obras, se assemelham ao investimento na renda fixa. Imóveis são uma boa opção de investimento seguro para se obter a rentabilidade na valorização do imóvel pronto. É, por isso, um investimento de longo prazo.
Nos últimos anos, os fundos imobiliários, com possibilidade de retornos acima da taxa básica de juros (Selic) também vem sendo uma alternativa aos investidores. Uma das vantagens é a isenção do Imposto de Renda (IR) sobre os dividendos (aluguéis e lucros) pagos aos cotistas.
Vale diferenciar, porém, que em relação aos fundos de investimento em infraestrutura que possuem dupla isenção de IR, as cotas de FIIs são tributadas quando há ganho de capital. Ou seja, se o investidor vende a cota do FII com lucro, há a cobrança do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital.
Mas não é somente uma análise financeira e tributária que deve ser feita, ao se optar pelos FIIs. O desempenho do setor deve ser criteriosamente analisado. Segundo o Ranking da Grana Capital, o fundo HTMX11 que mais distribuiu dividendos do último ano, com foco em Hotelaria, ficou por anos congelado devido a pandemia. A venda de 4 unidades hoteleiras fez com que a distribuição dos dividendos aumentasse sua valorização. O investimento foi feito em 2017 e está colhendo os frutos hoje. É um fundo imobiliário cíclico.
Outro ponto importante que vale a observação, é a variação do preço da cota. O fundo RBOP11 – com foco em lajes corporativas – foi o que apresentou maior valorização das cotas e não o maior dividend yield (DY). Isso é o resultado da redução de vacância dos escritórios, bons ativos, bem localizados, e aumento do valor do aluguel desses espaços. Em outras palavras, a qualidade dos ativos e bom momento do mercado de lajes corporativas impulsionaram a valorização das cotas.
Em termos de oportunidades na construção civil, vale destacar que o programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV) hoje corresponde a 50% dos lançamentos imobiliários no país. Com subsídios e juros menores, esse segmento tem sido promissor. Os rumos do MCMV vão ditar a dinâmica do setor imobiliário nos próximos anos.
Mesmo com riscos e incertezas macroeconômicas sobre os juros, os FIIs continuam sendo uma classe de ativos atrativa para investidores com horizonte de longo prazo. A crescente demanda por imóveis residenciais e comerciais, aliada à busca por uma renda maior, garante a expansão do número de investidores. No entanto, é importante ressaltar que os FIIs não são investimentos sem riscos e que o cotista deve estar preparado para enfrentar períodos de volatilidade, de baixas e de altas, como qualquer investimento a longo prazo. Assim como o mercado imobiliário, os FIIs são cíclicos.
(*) Autora: Juliana Zogbi é Engenheira Civil formada pela FAAP e MBA executivo em Finanças pelo Insper. Atuou em cargos de diretoria em grandes corporações como Odebrecht, Cyrela e Zogbi Engenharia. E-mail: [email protected]
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Edição na página: Ernani Fagundes, jornalista.
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